Gesetzgeber erklärt Wallboxen in Wohnhäusern zum Standard
Jeder Wohnungseigentümer und Mieter hat seit dem 1. Dezember 2020 ein Recht darauf, in der Tiefgarage oder auf seinem Parkplatz auf dem Grundstück der Wohnanlage eine Wallbox zu verlangen. Die Möglichkeit, das Elektroauto unkompliziert über Nacht zu Hause zu laden, wurde vom Gesetzgeber für alle Mehrfamilienhäuser im Eigentum und zur Miete zum Standard erklärt. Der rechtliche Anspruch auf den Ladevorgang fernab öffentlicher Säulen besteht also, doch in der Praxis sieht es in einem Großteil deutscher Mehrfamilienimmobilien anders aus. Schließlich erfordert die Installation von Wallboxen größere bauliche Maßnahmen, die vor allem in Altbauten unverhältnismäßig teuer werden.
Für Neubauten schreibt die Bundesregierung ab 1. Januar 2025 vor, dass die Leerrohre für die Installation einer Wallbox bereits im Bauprozess verlegt werden müssen.
Von dieser Entscheidung betroffen sind alle Eigentümer, die mehr als fünf Stellplätze zur Verfügung stehen. Wer ein Bestandsgebäude mit mehr als 20 Innen- oder Außenstellplätzen umfassend saniert, muss ab 2025 einen installierten Ladepunkt vorhalten. Dem gegenüber haben es Eigenheimbesitzer einfacher. Wer ein Elektroauto fährt, kann es ohne kostspielige Nachrüstung über die Steckdose in der Garage laden. Viele Eigentümer und Hausverwaltungen bemängeln, dass Ein- und Zweifamilienhausbesitzer vom Gesetz ausgenommen und nicht verpflichtet werden.
Wohnungseigentümer dürfen Wallbox verlangen
Zur Eigentumswohnung gehört im Regelfall ein Parkplatz in der Tiefgarage oder ein Außenstellplatz. Ist ein zur Eigennutzung erworbener, auf dem Grundstück der Anlage befindlicher Stellplatz vorhanden, darf der Eigentümer die Installation einer Wallbox verlangen. Dennoch muss die Baumaßnahme in der Eigentümergemeinschaft besprochen werden. Eine eigenmächtige, nicht abgesprochene Installation der Ladestation für das Elektroauto ist nicht erlaubt.
Für die Umsetzung ist der einfache Mehrheitsbeschluss ausreichend. Doch eine Problem besteht, welches vom Gesetzgeber nicht geregelt wurde. Alle Kosten für die Ladevorrichtung und die baulichen Maßnahmen innerhalb der Immobilie müssen vom Eigentümer selbst finanziert werden. Eine staatliche Förderung könnte diese Problemstellung lösen und dabei helfen, das gesprochene Recht in die Tat umzusetzen und das Elektroauto auf dem eigenen Stellplatz aufzuladen. Tipp: Wer eine Eigentumswohnung gemietet hat, kann seinen Rechtsanspruch ebenfalls durchsetzen. Ob die Selbstfinanzierung in diesem Fall allerdings wirtschaftlich ist, sei in Frage gestellt.
Durchsetzung von Wallbox-Einbau auch für Mieter möglich
Wer sich als Mieter in einem Mehrfamilienhaus für ein Elektroauto entschieden hat, muss künftig nicht mehr zwangsläufig auf eine öffentliche Ladestation ausweichen. Denn die Gesetzesänderung gilt nicht primär für Eigentümer, sondern gibt auch Mietern das Recht auf die Genehmigung einer Wallbox. Sind einige Grundbedingungen erfüllt, darf der Vermieter die Anfrage seines Mieters nicht ablehnen.
Eine Voraussetzung für die eigene Wallbox ist ein zugewiesener, nur dem Mieter zustehender Stellplatz in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück der Wohnanlage. Ohne die Zuordnung eines bestimmten Parkplatzes muss das Elektroauto auch zukünftig zum Ladevorgang an der nächstgelegenen öffentlichen Station stehen. Auch wenn die grundsätzliche Ablehnung von Seiten des Vermieters laut Gesetz nicht mehr zulässig ist, muss ein Antrag gestellt und auf dessen Bewilligung gewartet werden. Was nicht erfolgt, ist die Kostenübernahme der Installation und der Wartung durch den Hauseigentümer oder die Hausverwaltung. Da es sich bei diesem Punkt um ein sensibles und tiefgreifendes Thema handelt, wird die Finanzierung der eigenen Wallbox im folgenden Absatz umfassend ausgeführt.
Wer übernimmt die Kosten für die Wallbox?
Kurz und knapp: Wer die Ladestation auf dem eigenen Stellplatz wünscht, trägt die Gesamtkosten für den Einbau, die Installation und die zukünftigen Wartungen alleine.
Wohnungseigentümer können die Entscheidung in Abwägung ihrer Interessen und mit der Sicherheit treffen, dass sie, sofern sie ihre Eigentumswohnung nicht verkaufen, dauerhafter Eigentümer und damit Nutzer der Wallbox sind. Doch ein Mieter hat diese Garantie nicht. Was passiert mit den nicht unerheblichen Investitionen in die Ladestation, wenn der Vermieter die Wohnung kündigt oder wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt zieht? Da die Kosten aus eigener Tasche finanziert wurden, hat der Mieter bei Auszug zwei Möglichkeiten. Er ist Eigentümer der Wallbox und kann sie mitnehmen, oder sie gegen eine Abstandszahlung dem Vermieter überlassen. Hat dieser kein Interesse an der Übernahme, muss der Mieter die gesamte Installation auf eigene Kosten entfernen lassen.
Vor diesem Hintergrund erscheint es sehr sinnvoll, sich vorab mit dem Vermieter über den Verbleib der Infrastruktur nach Auszug abzustimmen – die getroffene Regelung sollte in einem zusätzlich zum Mietvertrag zwischen beiden Parteien geschlossenen Vertrag unbedingt schriftlich festgehalten werden, um hier eine Rechtssicherheit zu schaffen.
In einigen Fällen kann es sich lohnen, mit der gesamten Hausgemeinschaft einen Termin beim Vermieter vorzuschlagen und die Ladeinfrastruktur im Haus zu besprechen. Fährt zum Beispiel der Großteil aller Mieter ein Elektroauto und ist in absehbarer Zeit eine Sanierung des Hauses geplant, könnte so mancher Vermieter durchaus bereit sein, die Kosten für die Grundinstallation zu bezuschussen und einen eigenen Teil zur Verbesserung der Infrastruktur zu leisten.
Erste Urteile geben Eigentümern und Vermietern Recht auf Ablehnung
Trotz Gesetzgebung kann der Wunsch nach einer Ladestation auf dem eigenen Stellplatz im Einzelfall abgelehnt werden. Das Risiko besteht hauptsächlich bei kostengünstigen Einzellösungen, die eine Abrechnung der Energie über den Stromzähler in der Wohnung betreffen. Das Amtsgericht München sprach der Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage in München Recht, in dem sie der Ablehnung einer Ladestation über den Wohnungsstromzähler zustimmte. Insgesamt interessierten sich 27 Wohnungseigentümer in der Anlage mit über 200 Wohnungen und dazugehörigen Stellplätzen für die verhältnismäßig preiswerte Lösung.
Ab einer Anzahl von 20 Wallboxen mit Betrieb über den Hausstrom wäre das Netzüberlastet und es könnte zu Stromausfällen in der gesamten Wohnanlage geben. Eine eigene Ladestation für das Elektroauto im Haus oder auf dem Grundstück darf nicht verwehrt werden. Doch die Lösung muss sicher, mit den Interessen der Miteigentümer vereinbar und vor allem für jeden Eigentümer möglich sein. Diese Option war im Falle des Münchener Paares nicht gegeben, worauf hin das Gericht die Klage abwies.
Ein skalierbares Lastmanagement ist elementarer Bestandteil
Die unvorteilhafteste Ausgangslage für den Aufbau einer WEG-Ladeinfrastruktur sind einzelne Eigentümer / Mieter, welche „auf eigene Faust“ eine Wallbox installieren lassen. Grundlegende Investitionskosten wie das Verlegen von Leitungen, Arbeiten am Hausanschluss etc. alleine zu tragen können eine massive finanzielle Mehrbelastung darstellen.
Wichtiger noch: Die vorliegende Anschlussleistung ist begrenzt! Kommen im Laufe der Zeit weitere Wallboxen hinzu stößt die Stromverteilung sehr bald an ihr Maximum. Dann gegenzusteuern ist sehr schwierig: Verbaute Wallboxen verschiedenster Hersteller / Hardware können in vielen Fällen nicht untereinander kommunizieren bzw. verfügen über keinerlei Lastmanagement-Funktionalität. Diese wäre jedoch enorm wichtig, um die zur Verfügung stehende Anschlussleistung auf alle Ladepunkte im Verbund aufteilen zu können.
Über die Einbindung und den eventuellen späteren Ausbau einer Lastmanagement-Lösung muss sich also zwingen vor Installation einzelner Ladepunkte Gedanken gemacht werden!
Wallbox-Bedarf Abfragen und Gemeinschaftsprojekt umsetzen!
Die Vorgehensweise sollte stets sein, eine transparente Abfrage alle Bewohner (Eigentümer als auch Mieter) zu starten, um abschätzen zu können, wie groß der Bedarf an Ladeinfrastruktur im Objekt ist.
Auf dieser Einordnung basierend kann eine Umsetzung mit Lastmanagement geplant werden – Größenordnung und eventuelle Skalierbarkeit sind dann gegeben.
Ein weiterer Vorteil ist, dass sich so die Investitionskosten jedes Einzelnen in die grundlegende Infrastruktur verringern – und auch später anfallende Kosten für eine regelmäßige Wartung des Systems kann aufgeteilt werden.
Fazit: Das Recht auf eine Wallbox, dessen Umsetzbarkeit in Frage steht
Es gibt viele Rechte, die dem Einzelnen nur wenig nützen, da es an den Kapazitäten und an den Möglichkeiten mangelt. Aktuell sieht es beim Recht auf die Wallbox für Mieter und Wohnungseigentümer genauso aus. Derjenige, der sein Elektroauto auf dem eigenen Stellplatz laden möchte, trägt die Installationskosten. Kostengünstige Lösungen, wie das Laden über die Steckdose mit Anschluss am Stromzähler in der Wohnung, können aufgrund der daraus resultierenden technischen Probleme abgelehnt werden. Bei älteren Bestandsimmobilien steht die Gebäudeinfrastruktur diesem Modernisierungsziel entgegen, da es keine nutzbaren Leerrohre und somit keine Möglichkeit einer Verlegung der notwendigen Kabel und somit keine bezahlbare Umsetzungsmöglichkeit gibt.